開店專欄 # 
餐飲開店選址    |    好的店面讓你上天堂
Location is The Important Thing in Your Bussiness

想要創業開店,第一個面臨到的挑戰議題就是選擇店面位置,地點好壞可能租金就差了數十倍,在車水馬龍的鬧區,常常發現很多店撐不起租金的壓力,一家倒了又換了一家。地點選得好,決定了開店成敗,要記得「沒有最好的位置,只有最適合的位置」。

 

 

了解自己的定位與客群

 

舉例來說,若是主打高階消費族群的店家,選在以學生族群為主的西門町,眼前密密麻麻的人群就無法帶來相應的收入;而以上班族為目標客群的外帶咖啡店,若在住宅區開店也可能不是一個好選擇,了解所在地商圈的生活方式及消費型態非常重要。

但咖啡店常見一種特例,當你的產品很有特色與品質時,即使開在偏僻處,客人也會的慕名而來。

像是在台中郊區,有一家咖啡店以陶鍋慢煎咖啡豆為特色,雖在交通不方便的地方,但仍是門庭若市,也應證「東西好,不怕巷子深」這句話 !

 

周圍有同類型的店,可能是件好事

 

有些人選擇店面位置時會刻意避開同行,當你找到某塊區域只有你這家店時,有可能是一片藍海,但別高興得太早,因為更可能是一塊不對的市場,千萬要小心。在經濟學上有個觀點叫做赫特林法則 ( Hotelling’s Law ) ,亦即當兩家以上販售同質商品的公司互相競爭時,最終會聚集在市場的中央區,販賣相同的商品。

 

因為群聚效應的發生,客人的需求會被集中在此區域,區域集中的現象會自然發生,因此誕生了手搖飲料街、清粥小菜街、咖啡街這類的聚落,有需求的客人,自然而然會聯想到這樣的地方,造就客人自動上門,有機會將市場利益最大化。

 

實際走訪觀察尖峰離峰人潮,推算營業額

 

當內心已有店面的候選名單時,千萬別只用想的,畢竟一租下去至少是好幾年的事情,建議實際現場觀察一天之內人潮的變化,平日、假日也需要分開考慮,可以先計算目標位置一天之內會經過的人數,第二步再觀察附近同行一天的來客數,來推斷這家店是否有機會達到能賺錢的目標值,但至於打平的目標值怎麼推算呢?

一般情況下,開店要有利潤,店租建議控制在營業額的兩成以下,可以先用 15% 來試算。

 

舉例來說,若是店租 5 萬的店面,月營業額要達到 34 萬以上,才是損益兩平獲利的起始點,若是平均客單價 70 元左右的店,目標每天要賣 162 人次以上;若是設定為內用餐飲店,客單價 130 元左右,一天則需 87 人次以上消費,若是能增加來客消費金額,如簡餐或甜點等,則壓力可以再減輕,不過額外增加的庫存及報廢成本也需另外再納入風險評估的範圍。

 

做好長期風險評估,邁向穩健經營之路

 

做完前面的評估,很多人可能認為差不多可以決定了,但往往忽略了一些細節造成致命的影響,例如地區的未來發展規劃,有人開店不到半年,前面整條馬路就蓋起高架橋,也聽過店才剛做起來就因為都更被迫要換地方的案例,也有可能遇到政府規劃新的文創區或者老街,才租一兩年房東就馬上將租金翻幾倍,須謹慎思考評估 !

現在往往好的店面會非常搶手,但我們還是強烈建議要找專業有經驗的人陪同看一次,這樣才能讓你趨吉避凶,因為很多租店面的坑,很難在一篇文章中帶過,如果有想要進一步了解如何分析店面是否適合,歡迎跟我們聯繫。
 
喜歡請分享 :
瀏覽次數:851